離婚時の不動産売却！財産分与と売却タイミングのポイント

公開：2024.10.22　更新：2024.10.22

離婚後の新生活をスムーズに始めるためには、売却のタイミングも重要です。売却のタイミングによっては、ローンの処理や売却手続きが複雑になる場合もあります。

離婚前に売却することでローンや財産分与の問題を解決しやすくなる一方、離婚後に売却することで高値での売却が期待できる場合もあります。こちらでは、財産分与と不動産売却のポイントを詳しく解説します。

離婚時の家売却について知っておきたいこと

離婚に伴い、不動産を売却される場合はいくつかの基本事項を考慮する必要があります。例えば、不動産の売却で得たお金は公平に分け合う、不動産を売却される場合は名義人を一致させるなどがそれにあたります。

こちらでは、財産分与および離婚と同時に不動産を売却される際に考慮しておくべき基本事項について、詳しくご紹介いたします。

◇財産分与とは

財産分与とは、離婚されるにあたり、婚姻中に形成した夫婦の財産を分与することを指します。なお、離婚される場合は相手に対し、分与の請求が可能であると法律でも定められています。しかし、財産分与を行わなければ離婚ができないというわけではありません。

なお、財産分与を行わない場合（財産分与請求権の放棄）は撤回できないため、それの判断を行う際は十分な注意が必要となります。実際、離婚される方の中には離婚の成立を急いでしまい、財産分与を行わない方も少なくありません。そのため、離婚される場合は婚姻中に形成した夫婦の財産について、しっかりと取り決めておく必要があります。

なお、財産分与で得られる財産として、不動産の他にも、現金、預貯金、その他の経済的価値があるもの、保険、退職金、年金などが挙げられます。

◇離婚時の売却で押さえておきたい基本事項

離婚される際、それに伴い、不動産の売却を決心される方も多くいらっしゃることでしょう。しかし、離婚と同時に不動産を売却される場合はいくつかの基本事項を考慮する必要があります。なお、離婚と同時に不動産を売却される場合に把握すべき基本事項として、以下の3点が挙げられます。

不動産の売却で得たお金は公平に分け合う

上述のとおり、不動産は財産分与の対象となります。そのため、収入にかかわらず、不動産の売却で得たお金は夫婦間で公平に分け合う必要があります。しかし、夫婦のどちらかが独身時代に購入していた場合や親族から譲り受けた場合は財産分与の対象とはなりません。

不動産を売却される場合は名義人を一致させる

不動産を売却される場合、不動産の登記名義人と依頼人が同一人物かどうかの確認が行われます。その理由として、通常、不動産の売却は名義人でなければ行えないためです。そのため、不動産を売却される場合は名義人を一致させる必要があります。なお、名義人は不動産登記簿謄本で確認できます。

住宅ローンが完済していなくても売却は可能

不動産の売却金額が支払わなければならない住宅ローンの残高を上回る場合（アンダーローン）は、財産分与の対象となるため、売却が可能です。しかし、売却金額が住宅ローンの残高を下回る場合（オーバーローン）は、金融機関から売却の許可が下りないことが多く、売却が難しい可能性が非常に高いです。

このような場合、売却したくてもローン残高の関係で売却ができないことがあります。そのため、離婚に伴い不動産の売却を希望する場合でも、必ずしも売却できるわけではない点に注意が必要です。

離婚の際に家を売却するメリット

画像出典：フォトAC

離婚の際に家を売却することには、いくつかの大きなメリットがあります。特に、住宅ローンの清算や財産分与をスムーズに進めることができる点は、売却を検討する大きな理由となるでしょう。ここでは、離婚時に家を売却することの具体的なメリットについて詳しく見ていきます。

◇財産を公平に分配できる

不動産は財産分与の対象となります。そのため、離婚に伴い、不動産を売却される場合は公平に財産を分与できます。しかし、借金、身体的・精神的・金銭的DV、不倫、浪費といった有責事項がある場合は公平な分与とはならない可能性が高いです。

◇資金の確保が出来る

離婚に伴い、不動産を売却される場合、新居や引っ越し費用、家具・家電製品の購入費用といったまとまったお金が必要となります。そのため、離婚に伴い、不動産を売却される大きなメリットのひとつとして、資金を確保できる点が挙げられるでしょう。

◇住宅ローンのトラブルを防げる

離婚後も夫婦のどちらかが所有する不動産に住み続ける場合、住宅ローンの支払いは契約者が引き続き負担しなければなりません。例えば、夫名義の家に妻と子どもが住み続ける場合でも、夫が住宅ローンの支払いを続ける必要があります。

このような状況は、離婚後に支払いを巡るトラブルの原因となることがあります。しかし、家を売却することで、住宅ローンを完済できれば、こうしたローンの支払いに関するトラブルを防ぐことができ、双方にとって経済的な負担を軽減するメリットがあります。

離婚後？離婚前？売却のタイミング

離婚を考える際、家の売却タイミングは重要なポイントとなります。離婚前に家を売るべきか、離婚後に売却を進めるべきか、状況や双方の関係によって最適な選択は異なります。それぞれのタイミングにはメリットやデメリットがあり、慎重な判断が必要です。

◇離婚前に売却を行う場合

離婚前に家を売却することには、いくつかの利点があります。まず、離婚後に住宅ローンや財産分与に関するトラブルを避けられる点です。家を売却して現金化しておけば、離婚後に財産分与をどうするかで揉める心配が減ります。また、離婚後に相手と連絡を取り合う必要がなくなるため、すっきりとした状態で新生活をスタートできることも大きなメリットです。

一方、家を売却するには通常3～6ヶ月の期間がかかるため、家が売れるまで離婚を待てるかどうかが重要です。もし時間をかけずに早く売却したい場合は、不動産の買取を検討する方法もあります。買取なら短期間で現金化でき、スムーズに手続きを進められます。

また、家を売らずに離婚後に所有し続ける場合、相手が住宅ローンの支払いを続けるケースでは、後々トラブルが生じることもあります。離婚後に連絡が取れなくなったり、売却に関する合意が難しくなる可能性を避けたい方は、離婚前に売却を済ませることが賢明です。

◇離婚後に売却を行う場合

一方で、離婚後の売却のメリットとして、早急に離婚を進めたい方には、離婚手続きを先に行い、その後に落ち着いて家の売却を進めることができる点があります。特に、「とにかく早く離婚したい」と思う方にとっては、精神的な負担が軽減されるでしょう。

また、離婚後に時間をかけて家を売ることで、高値で売却できる可能性が高まります。時間に余裕があれば、買い手からの値下げ要求に対しても冷静に対応でき、適正な価格での売却が期待できます。

離婚後に売却を行う際の注意点としては、まず、離婚後に相手との連絡が取れなくなるリスクを考慮する必要があります。家を売るためには、書類の手続きや財産分与に関して、元配偶者と連絡を取る必要がある場合が多いため、連絡が途絶えると売却手続きが滞る可能性があります。また、売却に関する取り決めや配分で揉めることも考えられます。

離婚後に売却を検討する場合は、相手との連絡が取り続けられるか、売却手続きが円滑に進められるかを事前に確認し、計画的に進めることが重要です。