不動産売却前に知っておくべき見積りのポイント
不動産売却の見積り結果は、業者ごとの査定マニュアルや営業力、実績により変動します。高すぎる見積りには注意が必要で、相場を把握することや相見積もりを取ることで、適正な売却を目指しましょう。
目次
不動産売却における見積り結果が変わる理由
査定マニュアルは、物件の条件に基づいて金額を算出するための基準であり、業者ごとに異なることが多いです。また、営業力や過去の実績も見積り金額に影響を与えます。これらの要因を理解することで、不動産査定の仕組みをより深く理解できます。
◇査定マニュアルの違い
不動産業者ごとに見積り金額が異なる主な理由は、それぞれの業者が準拠している査定マニュアルの違いです。査定マニュアルは、物件の間取りや築年数、立地条件、必要な修繕箇所などを考慮し、査定基準を定めたものです。これにより、どの社員が査定を行っても、ほぼ同じ結果が得られることを目指しています。
多くの不動産業者は、不動産流通推進センターが作成した査定マニュアルを使用していますが、独自のマニュアルを持つ業者も少なくありません。このため、同じ物件でも業者によって査定金額が異なることがあります。査定の基準が異なるため、見積り結果に差が生じるのは当然です。
◇営業力などの違い
業者の営業力や実績の差も、見積り金額に大きく影響します。不動産業者は基本的に査定マニュアルに基づいて金額を算出しますが、過去の実績を考慮して査定を行うことも多いです。特に、過去の類似物件の実績を参考にすることで、より正確な金額を提示できることがあります。
営業力が高い業者は、より高額で売却できる可能性が高まります。営業力の差により、不動産売却の見積り金額が変わることは十分に考えられます。また、過去に多くの成功事例を持つ業者は、豊富なデータを基にして正確な見積りを行えるため、査定がより実態に即したものになります。
一方、実績が少ない業者は、マニュアルに頼った機械的な査定を行いがちです。このように、業者の営業力や実績が見積り金額に影響を与えることは多いのです。
見積り額で売れるわけではない
不動産の見積り額は、実際の売却額とは異なる場合が多く、最終的な金額は買い手との契約成立時に確定します。見積りを基に売り出し価格を設定しても、様々な要因から契約時の金額が変動することがあります。このため、見積り額がそのまま売却額になるわけではないことを理解しておくことが重要です。
◇見積り額が売却額になるわけではない
事前に出された見積り額が、実際の売却額になるとは限りません。不動産の売却金額が確定するのは、最終的に買い手との契約が成立したときです。そのため、売買契約成立までにはさまざまな手続きが必要になります。
見積り金額を基に売り出し価格を設定し、買い手を探しますが、この売り出し価格が契約時の金額にそのまま反映されることは少ないです。買い手からの値引き要求や、売り出し価格を下げざるを得ない状況も多々あります。実際の不動産売却では、当初の見積り価格通りに売却が成立するケースは少ないため、その点を理解しておくと良いでしょう。
◇見積り額が高過ぎるときは要注意
不動産業者から得た見積り額が、他の業者よりも明らかに高い場合には注意が必要です。極端に高い見積りの背景には、いくつかの理由が考えられます。例えば、媒介契約を結ぶことを優先している場合や、対象地域の取引経験が不足しているために誤った査定を行っているケースがあります。
特定の不動産業者が提示した見積り金額が不自然に高いと感じたら、その金額の根拠を尋ねることが重要です。納得できる明確な根拠を示せない場合は、その業者の起用を再検討することをおすすめします。高額な見積りに嬉しくなりがちですが、過度に高い金額には疑いを持って対処することが求められます。
見積りはあくまでも参考と捉えよう
不動産物件の相場を理解することは、見積り金額の適正性を判断するために非常に重要です。地域、築年数、間取り、広さなどの条件に近い物件が、どのような価格で売却されているのかを調査することで、相場を把握することができます。この情報をもとに、適切な売却戦略を立てることが可能になります。
◇売却する物件の相場を知る
売却予定の不動産物件の相場を事前に把握しておくことで、見積り金額が妥当かどうかを判断する手助けになります。地域、築年数、間取り、広さといった条件に類似した物件の売却価格を調べて、相場感をつかみましょう。
実際の売買価格を把握するためには、以下のようなサービスを利用すると良いです。まず、レインズマーケットインフォメーションでは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営しており、直近1年間の不動産売買の価格を検索できます。
次に、土地総合情報システムは、国土交通省が不動産取引を行った人へのアンケート結果をデータベース化したサイトです。これらのツールは、不動産売却を開始する前に相場を理解するために非常に便利です。
◇相見積りをとる
複数の不動産業者から相見積もりを取得することも、見積り金額の妥当性を確認する上で効果的な方法です。不動産売却の見積り額は業者ごとに異なるため、複数の業者から見積もりを集めることで、全体の相場観を把握することができます。
また、見積もりの金額を単に比較するだけでなく、金額の根拠を各不動産業者に確認することもおすすめです。根拠を尋ねることで、売却予定の物件や地域に関する有益な情報を得られる場合があります。効果的な不動産売却を進めるために、複数の不動産会社から相見積もりを取得し、情報を収集することが大切です。
より精密な見積りを得る方法
訪問査定と不動産鑑定は、いずれも不動産の価値を評価する重要な手段ですが、それぞれの特徴や利用シーンが異なります。訪問査定では、不動産業者が実際に物件を訪れて査定を行うため、より実態に即した見積りが得られます。一方、不動産鑑定は国家資格を持つ専門家によるもので、信頼性が高い反面、費用がかかります。どちらの方法が適しているかは、売却者のニーズによって異なります。
◇訪問査定
訪問査定とは、売却する不動産を不動産業者の担当者が実際に訪れ、物件を直接調査して総合的に査定を行う方法です。この方法は、机上査定に比べて、より実際に近い見積り額を提示してもらえる可能性が高いです。実際に不動産を調査することで、画像やデータでは把握できない情報を加味して評価されます。
たとえば、周辺環境や日照状況、室内外の雰囲気などは、データだけではわかりません。訪問査定は、正確な見積りを取得するだけでなく、早急に売却活動を開始したい人や、不動産売却に関して担当者と直接相談したい人に推奨される査定方法です。
◇不動産鑑定
不動産鑑定は、国家資格を保持する不動産鑑定士が、対象不動産の価値を判断する方法です。不動産鑑定士は、不動産鑑定評価基準に基づいて、専門的な視点から不動産を調査し、その結果を提示します。鑑定士による評価には公的証明力があり、信頼性が高いといえます。
ただし、不動産鑑定には費用が発生し、一般的には20～30万円程度と高額です。このため、頻繁に利用するのは難しいかもしれません。しかし、正確な不動産価値を知りたい場合や、個人間での売買において価格の根拠を明確にしたい場合は、不動産鑑定を利用することを検討してみると良いでしょう。
不動産売却において見積り結果が変動する理由はいくつかあります。査定マニュアルは業者ごとに異なり、物件の条件や営業力、過去の実績が影響を与えます。査定マニュアルには、物件の状態や立地条件が反映され、業者によって異なるため、同じ物件でも査定金額が異なることが一般的です。
また、業者の営業力や過去の実績も査定に影響を及ぼします。過去の成功事例に基づく評価ができる業者は、より正確な金額を提示しやすいです。実績が少ない業者は、マニュアルに頼った査定が多くなる傾向があります。このような要因を考慮することで、査定の仕組みを理解できます。
見積り額は実際の売却額とは異なることを理解しておくべきです。売却価格は最終的に買い手との契約で決まります。売り出し価格を設定しても、値引き要求や市場の変化によって契約時の金額が変動することがよくあります。このため、見積り額はあくまでも参考と捉えることが重要です。
高すぎる見積り額には注意が必要です。他の業者と比べて極端に高い場合、その根拠を確認することが大切です。不動産業者が媒介契約を優先している場合や、地域の取引経験が少ないことが原因となっていることがあります。信頼できる業者選びが肝要です。
相場を把握することも重要で、地域や物件条件に合った他の売却価格を調べることで、見積りの適正を判断できます。相見積もりを取得し、複数の業者から情報を集めることで、全体の相場観をつかむことができます。これらのステップを踏むことで、より良い不動産売却が実現できるでしょう。
