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専属専任媒介契約で売却を成功させる方法とは？媒介契約の種類と違いを比較！

媒介契約は不動産売却時に不動産会社に依頼する契約で、3種類あります。一般媒介契約は複数社に依頼でき、自己発見取引も可能ですが、情報共有は任意です。専任媒介契約は1社に依頼し、情報公開が義務化されます。

専属専任媒介契約は1社に全て任せ、売却活動が積極的に行われます。物件に応じた契約選びが重要です。

不動産売却における媒介契約とは？

引用元：フォトAC

媒介契約とは、不動産売却の仲介を不動産会社に依頼する際の契約です。売却活動の条件や成功報酬を明確に取り決めることで、依頼者が不利にならないよう保護されています。

個人で買い手を探すのは時間や手間がかかるため、多くの人が媒介契約を利用しています。媒介契約は、不動産会社との関係を明確にし、仲介業務に伴うトラブルを防ぐ役割も果たします。

なお、媒介契約には、主に以下の3つの種類があります。

◇一般媒介契約

一般媒介契約は、売主が複数の不動産会社に売却依頼できる自由度の高い契約です。不動産会社を通さずに買い手を見つける自己発見取引も可能ですが、その際には契約した不動産会社への連絡が必要です。

一般媒介契約には、不動産会社間で情報を共有する「明示型」と、共有しない「非明示型」があります。明示型では会社間の競争が早期売却を促しますが、仲介手数料は成約を取りまとめた会社にのみ支払われるため、一部の会社が積極性を欠く場合もあります。

◇専任媒介契約

専任媒介契約は、自己発見取引が可能でありながら、仲介依頼先を1社に限定する契約です。この制限により、不動産会社は競争がなく積極的な売却活動が期待できます。契約期間は最長で3ヶ月です。

また、契約締結後7日以内に指定流通機構レインズへの登録が義務付けられ、物件情報や間取り図が専用サイトで公開されます。この仕組みが広範囲な情報共有を可能にし、売却促進につながります。

◇専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、不動産会社に最も依存する契約形態で、専任媒介契約と同様に仲介依頼先を1社に限定しますが、自己発見取引が認められない点が特徴です。この制約により、不動産会社の活動が売却結果に直結しやすくなります。

契約期間は最長3ヶ月で、ハウスクリーニングやホームステージングなどの特典や充実したサポートが提供されることもあります。

媒介契約の違いと選び方

引用元：フォトAC

ここでは、それぞれの媒介契約の違いや選び方をご紹介します。それぞれの違いを理解して、適切な媒介契約を選ぶと失敗しにくいでしょう。

◇一般媒介契約と専任媒介契約との違い

一般媒介契約と専任媒介契約の違いは、レインズの登録義務と不動産会社の状況報告義務にあります。

一般媒介契約では、レインズの登録は任意で、情報公開を抑えて売却活動を進められますが、不動産会社に状況報告義務はありません。そのため、売主が活動状況を確認する必要が生じることがあります。

一方、専任媒介契約では、レインズ登録が義務付けられ、14日に1回以上の状況報告が求められるため、進捗を把握しやすい特徴があります。

◇適切な媒介契約を選ぶためのポイント

媒介契約の選択は、物件の売りやすさに応じて決まります。築年数が古い物件や需要が低い物件には、専属専任媒介契約や専任媒介契約が適しています。

これらの契約では、不動産会社が積極的に売却活動を行い、場合によっては買取保証が付くこともあり、売却を急ぐ人に安心感を与えます。

逆に、築年数が新しく、立地や利便性が高い物件では、複数社に仲介依頼できる一般媒介契約が適しており、購入希望者を広く募ることが可能です。

専属専任媒介契約の特徴とメリット

引用元：フォトAC

専属専任媒介契約の特徴およびメリットには次のようなものがあります。メリットを十分に活かすためにも、契約前から特性を把握しておくのがよいです。

◇積極的な売却活動

専属専任媒介契約は、一般媒介契約や専任媒介契約よりも積極的な売却活動が期待できるのが特徴です。

専属専任媒介契約では、複数社への依頼や自己発見取引ができません。つまり、契約した不動産会社が買い手を見つけるチャンスを独占できます。

仲介手数料も獲得しやすくなるため、不動産会社側の活動意欲も高まりやすいのです。

◇迅速な売却が期待できる

最大3ヶ月の契約期間内に依頼した不動産会社は成果を出そうとします。それに伴い、迅速な売却が期待できるのも専属専任媒介契約のメリットといえます。

また、各媒体契約の中でも、レインズの登録が早く義務付けられているのもポイントです。レインズへの登録が早ければ、その分情報が早く掲載され、買い手と繋がりやすくなります。

◇詳細な活動報告で安心感を提供

専属専任媒介契約には7日に1回以上の業務報告義務があります。そのため、売却までの工程や段階、活動状況を細かく把握でき、売主が安心しやすいのも特徴です。

なお、業務報告ではメールや電話を通して、物件への問い合わせ数や内覧希望数、内覧者の反応などを伝えてくれます。また、情報を細めに受け取れるということは、状況に合わせて価格設定や販売戦略を見直しやすくなるということを意味します。

◇窓口一本化による利便性

専属専任媒介契約は窓口が一本化され、利便性が高いのもメリットです。一般媒介契約のように複数の会社とやり取りを行い、状況確認の問い合わせをする必要もありません。

他の不動産会社から売却に関して連絡が来た場合も、契約している不動産会社が情報をすべて取りまとめてくれます。

専属専任媒介契約のデメリットと注意点

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専属専任媒介契約のデメリットや注意点は以下のとおりです。契約をしてから後悔をしないように、各点を事前に把握しておくのが望ましいです。

◇自己発見取引禁止による制限

専属専任媒介契約では、自己発見取引が禁止されています。売主が購入相手を見つけても、契約を締結した不動産会社を介さない売却は行えません。

知人や友人に向けて売却する場合でも、このタイプの契約であれば不動産会社を通したやり取りを行う必要があります。

◇不動産会社への依存度が高い

依頼した不動産会社への依存度が高い点にも注意する必要があります。専属専任媒介契約は不動産会社に売却活動を一任できるのが強みです。しかし、不動産会社の営業力や対応力が低い場合は、その性質がマイナスに働いてしまう恐れがあります。

例えば、囲い込みや消極的な売却活動を行う不動産会社と契約してしまったときなどは、売買成立の機会を失いやすいでしょう。

◇仲介手数料の発生条件

専属専任媒介契約をしてから売却成立に至ったときには、成功報酬として、契約先への仲介手数料の支払いが発生します。

仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法により不動産の取引価格に応じて変動します。

◇契約解除時の注意点

専属専任媒介契約は、仲介依頼をした会社に不満があったとしても、契約の中途解除が容易にできません。中途解除したい場合は、違約金を支払う必要があるので注意が必要です。

なお、契約の解除自体は、媒介契約期間の満了時に契約更新をしなければ自動的に行われます。違約金の金額に関しては、契約解除までに費やした人件費や交通費、広告費などから算出されるのが一般的です。

上尾市や桶川市でおすすめの不動産会社3選

上尾市や桶川市で不動産売却できる会社はいくつか存在します。その中でも、特に安心して依頼できる不動産会社は次の3つです。

◇株式会社STKホーム

引用元：株式会社STKホーム

株式会社STKホームは、上尾周辺の不動産売買や査定に対応する、提案力と豊富な知識が魅力の会社です。丁寧なヒアリングを通じて顧客に寄り添い、多数の実績とノウハウを活かした親身なサービスを提供しています。

敷地内駐車場もあり、利用しやすい環境が整っています。不動産買取では、買取保証や仲介手数料なしなどの充実したオプションが特徴で、安心して相談できる点も強みです。

株式会社STKホームについて詳しく知りたい方はこちらも併せてご覧ください。

▼不動産売却は地元不動産会社に依頼するべき？STKホームの口コミ評判

◇株式会社カチタス 川越店

引用元：株式会社カチタス 川越店

株式会社カチタス川越店は、所沢市や川越市、さいたま市を中心に不動産の買取と仲介を行う会社です。部屋が片付いていない物件でも対応可能な柔軟さや、最短3営業日での査定、現金決済まで最短3週間というスピード感が魅力です。

売却活動では近隣への配慮も徹底されており、安心して依頼できる体制が整っています。顧客の要望を叶えるためのサービスに力を入れている点が特徴です。

株式会社カチタス 川越店について詳しく知りたい方はこちらも併せてご覧ください。

▼不動産買取がおすすめのケースとは？買取にも対応しているカチタス 川越店

◇株式会社エステート白馬 上尾駅前店

引用元：株式会社エステート 白馬上尾駅前店

株式会社エステート白馬 上尾駅前店は、上尾市やさいたま市北区、桶川市などで不動産売却を手掛ける地域密着型の不動産会社です。30年の営業実績を持ち、柔軟で丁寧な対応が特徴です。不動産取引が初めての方でも安心して相談できる体制が整っています。

また、短期間での売却や保証付きのプランなど利便性の高い選択肢が充実しています。キッズルームを併設しているため、子ども連れでも気軽に相談可能です。

こちらも併せてご覧ください。

▼上尾市・桶川市不動産買取ガイド | おすすめ不動産会社2選

媒介契約は不動産売却時に不動産会社に依頼する契約で、売却活動の条件や成功報酬を明確にし、依頼者が不利にならないよう保護します。契約には「一般媒介契約」 「専任媒介契約」 「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれ特徴があります。

一般媒介契約は複数の不動産会社に依頼でき、自己発見取引も可能ですが、情報共有は任意です。専任媒介契約は1社に依頼し、情報公開が義務づけられ、状況報告が定期的に行われます。専属専任媒介契約は自己発見取引ができず、依頼した1社にすべてを任せる契約で、売却活動が積極的に行われ、迅速な売却が期待できます。

契約を選ぶ際は、物件の特性に応じて適切なタイプを選ぶことが重要です。

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